名古屋市で築年数の経ったアパートやマンションを運営していると、「空室がなかなか埋まらない…」と悩むオーナーさんも多いのではないでしょうか。
実は、入居者が物件を選ぶ際、設備や間取り以上に『見た目』が大きな判断材料になることがあります。
この記事では、築古物件でも満室を目指すための「入居者が見た目で決める理由」と、簡単にできる外壁メンテナンスのポイントを紹介します。

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あなたはどちらの物件を選びますか？

「あなたはどちらの物件を選びますか？」
そう聞かれると、ほとんどの方が “外観がキレイな物件” を選びます。

名古屋市の賃貸市場でも同じで、外壁の清潔感は入居率に直結する重要ポイント。
管理状態の良さを示すサインとして、入居者は無意識に外観をチェックしています。

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1．入居者の“第一印象”を決めるのは外観

物件検索サイトでは、最初に目に入るのは外観写真です。
実際、賃貸仲介会社が行ったアンケートでも、

• 物件の第一印象を左右するのは「外観」

• 内覧前に外観で“候補から外す”ことがある

と答える入居希望者が多数を占めています。

とくに築20年以上の物件は、外観の劣化が進むと

• 古い

• 管理が行き届いていなさそう

• 住人の質が悪そう

• 防犯面が不安

といった印象につながり、内覧予約すら入らないケースもあります。

外壁メンテナンス＝物件の第一関門を突破するための投資と言えるのです。

2．きれいな外壁は“管理状態の良さ”の証明

外壁が美しく保たれている物件は、入居希望者だけでなく仲介営業マンにも好印象を与えます。

営業マンが紹介しやすい物件は、自然と案内数が増え、そのぶん成約率も上がります。
その理由はシンプルで、

• トラブルが起きにくそう

• 管理会社との連携が良さそう

• クレーム対応がスムーズそう

と営業側に安心感を与えるためです。

逆に、外壁がひび割れていたりチョーキングが起きている物件は、営業マンも紹介しづらく、紹介優先度が低くなります。

3．メンテナンス済み物件は“家賃下落リスク”が小さい

空室が続くと、どうしても家賃を下げる判断が必要になります。
しかし、外壁をリフレッシュした物件は、家賃を下げなくても競争力を維持できるため、長期的な収益安定につながります。

実際に、外壁塗装や屋根改修を行ったオーナーからは

• 家賃と問い合わせ数が回復した

• リノベーションよりも費用対効果が高かった

• 空室期間が短縮され、年間収益が改善した

といった声が多く聞かれます。

設備リフォームや内装リノベーションと違い、外壁は建物全体の価値を底上げする投資です。

4．入居者の“安心・安全”への要求が高まっている

現代の入居者は、防犯性や建物の安全性を重視する傾向が強くなっています。

特にファミリー層・女性・高齢者は、

• 外壁のひび割れ

• 雨だれ跡

• 退色・カビ

• シーリングの劣化

を「建物の老朽化＝不安」と捉えます。

逆に、外壁が整えられている物件は

• 地震・雨風に強そう

• 管理会社がしっかりしていそう

• 長く安心して住めそう

という好印象につながり、退去防止にも寄与します。

最近では、自治体や保険会社からも「定期的な外壁・屋根点検」が推奨され始めており、外壁メンテナンスの必要性はますます高まっています。

5．外壁リフォームは“競合との差別化”に最も効果的

築年数が同程度の物件が並ぶエリアでは、見た目の違いがそのまま入居率の差になります。

特に、以下のようなケースで外壁メンテナンスは強力な差別化となります。

●外観がくすんでいる物件が多いエリア

→ 明るく清潔な外壁はひと目で印象に残る。

●周辺が同じようなデザインの建物ばかり

→ 配色やデザイン変更でブランド化できる。

●ファミリー層がターゲット

→ “安心・清潔・安全”の印象が最優先。

外壁は面積が大きいため、色やデザインの変更だけでも大きく印象が変わり、競合物件との差がはっきり表れます。

6．外壁メンテナンスは“退去理由”を減らす効果もある

入居率アップに目が向きがちですが、外壁メンテナンスは現入居者の退去防止にも大きく貢献します。

長く住んでいる入居者ほど、建物の経年劣化に敏感です。

• 壁が汚い

• 雨漏りしそう

• 建物が古く見える

• 周囲からの評価が気になる

こうした小さな不満が積み重なると、退去の直接的な理由になります。

外壁を整えることで入居者満足度が向上し、結果的に長期入居＝安定収入を実現します。

外壁メンテナンスは“最も確実な入居率改善策”

外壁メンテナンスは、単に「見た目をきれいにする」だけではありません。
外観を整えることで、

1. 第一印象が良くなり内覧数が増える

2. 営業マンが紹介しやすくなる

3. 家賃下落リスクを減らせる

4. 安全・安心のイメージが高まる

5. 競合物件との差別化ができる

6. 退去防止につながる

という6つの確かな効果を生み出し、結果として入居率を大きく押し上げます。

外壁は建物の“顔”であり、物件の価値を決める最も重要な要素のひとつです。

空室対策・収益改善にお悩みのオーナー・管理会社様にこそ、外壁メンテナンスという選択肢は大きな力を発揮します。

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施工完了後も、定期点検や不具合への迅速な対応など、アフターフォローを継続。
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